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法拍房便宜又靠谱?律师专业解读法拍房法律风险!

2019年09月23日 01:44 来源:未知 人气: 手机版

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如今很多人会给出的答案是法拍房!

今天的律师在线,

我们就邀请瑞利恒律师事务所

郑丽佳律师

专业解读购买法拍房要注意的法律风险

提起法拍房,大多数人想到的可能是捡漏子或者不限购,对于没有房票的购房者来说,法拍房成为当下置业的一个新出口。

但是,购买法拍房就是一本万利的事情吗?

一、法拍房案例

1、成都:花123万买房却不能住

近日一位成都市民因为法拍房的事情打起了官司。起因是他去年在淘宝网上花123万拍下的一套法拍房,这套房子面积256平方米,产权40年,但这套房子已被原房屋所有人出租了40年。

这位买房人将面对怎样的后果?

如果查封或抵押在后,按照“买卖不破租赁”的原则,在40年产权期内,买房人都无法行使该房的使用权。实践中,有很多债务人会恶意将租赁合同签署时间写在抵押或查封之前,这种情况对买受人而言无法完全避免,因此带有租赁的法拍房风险较大。

2、深圳:369万的房子要交242万税

此前,有位深圳男子通过法拍买了一套学区房,原本只需要花369万就能“捡到的便宜”,在计算税费后,反而变成了超611万的烫手山芋,因为这套369万拍下的房子,还需要支付高达242万的税费,这其中土地增值税就高达218万。

这位买房人将面对怎样的后果?

在这种情况下,买受人实际买这套房产花费的价款应该已经远远超过相同的二手房。因此,买受人在购买法拍房前应具体了解所要购买房屋的税费问题。不然有可能导致继续买花费更多价款,放弃购买保证金又打水漂的尴尬境地。

3、郑州:230万的房子过户需缴纳46万个税

郑州市民杨某花230万元竞得一套法拍房,过户时被告知该房屋上一次交易是“直系亲属交易”,即非夫妻直系亲属之间的赠予或继承。当时的过户总价只有500元,但再次过户需要缴纳差价的20%个人所得税,也就是230万减去500元再乘以20%,近46万元!

这位买房人将面对怎样的后果?

这个案例其实和第二个案例一样,买受人在购买的前一定要清楚了解所购房屋是否税费问题。

二、购买法拍房可能会遇到的大坑

1、恶意租赁

大部分法拍房都是带租约的,由于买卖不破租赁的原则,有的拍卖房业主还会拟造一份假的租赁合同,以谋取利益。

如何规避或者查询租赁风险?

买受人应了解清楚所购房屋是否带有租赁,租赁期是多久,法院是否负责清场等情况。

2、债权纠纷

房子除了委托法院拍卖外,还用来抵挡了其他债务,尤其是高利贷。

如何规避债权风险?

原债务人的其他普通债权与案涉房产不再产生任何关系。但是为了安心居住不受恶意骚扰,买受人一旦取得拍卖成功后要尽快过户,以缩短风险期。

3、高昂的税费

拍卖的房产除了过户的手续与普通的房产交易有所差别以外,税费方面都是一样的,比如个税、契税、增值税等。

如何详细查询和测算法拍房的税费?这笔税费都是买家必须承担的吗?不愿意承担或者无力承担的后果是什么?

委托第三方机构进行调查询问、买受人实地查看房屋、向房屋所在物业公司查询了解清楚房屋状态、以及向法院查询了解房屋状况。关于税费问题,目前法拍房多数是由买受人承担的,最好向税务相关部门就本套房屋进行具体询问了解。

4、房子的产权状况

目前住宅产权的最长年限为70年,对司法拍卖的房屋的产权仅剩下50年或更短时间,产权年限直接影响房屋的价值。

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本文标签:房屋 买受人 税费 房子 过户

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